Туреччина здається перспективною. Спасибі лірі

Через що, власне, шум? Все просто: якщо на цікавому ринку відбуваються економічні потрясіння - для покупців нерухомості обов'язково відкриваються нові можливості. Про що варто подумати: корисні думки про квартирах і будинках від експертів з Великобританії, Німеччини, Росії, Туреччини, України.

Зміна курсу турецької ліри до долара (з вересня 2017), портал mataf.net

Зосереджені на власній національній валюті, ми рідко звертаємо увагу на курс лева, крони або песо. Впевнені, з 16 мільйонів іноземних туристів, вже відвідали Туреччину в цьому році, добра половина навіть не тримала в руках ліри. А навіщо, якщо в курортних зонах завжди раді доларам і євро?

Тим часом, турецька валюта перебуває під моторошним тиском. У новорічну ніч 2018 за один долар давали 3,79 ліри, а 13 серпня, в «чорний понеділок» - аж 6,95 (в моменті курс перевищував 7,00). Тобто ліра подешевшала більш ніж на 80%.

***

Туреччина - як і раніше дуже популярний напрям у покупців нерухомості. У першому півріччі 2018 з числа запитів на Prian.ru вона стала п'ятою (!). Міністр культури і туризму Туреччини Нуман Куртулмуш ще в березні заявив, що з Росії в цьому році відпочивати в країну приїдуть понад 6 мільйонів туристів. Хтось із них напевно прицінитися до місцевих будинках і квартирах. Відповідно, дуже хочеться зрозуміти, а що буде з цінами?

***

Ціни на житло в Туреччині знижувалися з 2008 по 2011 рік. За даними Центробанку країни, в 2008 році - на 14,65%, в 2009 - на 2,82%, в 2010 - на 3,54%, в 2011-му - на 2,39%. Розворот почався в 2012-му, коли місцевим жителям стали доступні іпотечні кредити, а влада скасувала принцип взаємності, відкривши ринок для всіх іноземців. Ціни росли не менше ніж на 10% в рік. У 2013 році, за даними агентства REIDIN, зростання склало 13%, Стамбул в початку 2016 взагалі бив світові рекорди .

А ось що зараз можна купити в Стамбулі:

***

Чи впливає падіння національної валюти на собівартість об'єкта? Зрозуміло, адже в цьому випадку знижуються, наприклад, витрати на будівництво - в євро і доларах. Але наскільки? Яку частину витрат забудовники несуть в національній валюті? А головне - чи змусить падіння курсу переписувати прайси в конкретному випадку? Тим більше на квартири, які цікаві іноземцям.

Юрій Грушецький, Deniz Estate: «Безумовно, якщо ліра падає відносно євро, то собівартість будівництва знижується. Це дасть певний люфт, але він позначається на тих об'єктах, які знаходяться на стадії будівництва прямо зараз, а не на тих, що були побудовані ».

Олександра Кабакчі, Ataberk real estate: «Забудовник каже: припустимо, собівартість квартири, побудованої три місяці тому - 100 тисяч лір. Продавши її зараз за ці гроші, я не зможу побудувати таку ж, так як будуть дорожчати будматеріали, енергоносії та інше ... Відповідно, він підвищить ціну в лірах, а в валюті вона може залишитися такою ж ».

Купівельна спроможність місцевих жителів різко знизилася

***

Турецький ринок нерухомості, як і будь-який інший, можна розділити на внутрішній (для «своїх» громадян) і зовнішній (де покупцями виступають іноземці). Є обґрунтоване припущення, що ціни на них будуть змінюватися по-різному.

Падіння національної валюти - це удар по ринку внутрішньому. Все просто: громадяни Туреччини бідніють, значить, будуть рідше купувати. Тим, хто будує для них, все одно доведеться підвищувати ціни в лірах, але вони не зможуть робити це суттєво. Значить, такі будинки і квартири подешевшають в доларах і євро.

Ось близький нам приклад: 27 грудень 2013 року середня вартість квадратного метра на новобудови в Петербурзі, за даними Bn.ru, становила близько 91 тисячі рублів або € 2 036 за тодішнім курсом. Прийшов криза, і через рік - 31.12.2014 - ціна квадрата зросла в рублях приблизно на 10% - до 102 тисяч, але ... впала на чверть в євро - до € 1501 ...

Це типова історія для внутрішнього ринку. Але зовсім інша справа - об'єкти, цікаві іноземцям ...

***

Турецька нерухомість їм дуже цікава. Купівля квартири або будинку дає право перебувати в країні цілий рік , А ще є цікава програма громадянства . Може, для громадян ЄС це не дуже актуально, зате для жителів менш стабільних держав Близького Сходу - цілком.

У 2017 році, за даними Турецького статистичного інституту, іноземці купили в країні 22 000 об'єкта (зростання на 22% в порівнянні з 2016 роком). Найбільше купили громадяни Іраку (3 805 об'єктів), Саудівської Аравії (3 345), Кувейту (1 691), Росії (1 331), Афганістану (1 078).

Цифри останнього місяця взагалі космічні: число угод з іноземцями за перші півроку зросла в річному обчисленні на 23%, зростання «липень-18 до липня-17» - 65% !

***

Основні регіони, де купують іноземці - Стамбул, Анкара і Анталья. Покупців з колишнього СРСР цікавлять курорти. За даними Prian.ru, майже три чверті всіх запитів припадають на об'єкти Середземноморського узбережжя.

Ціни на нерухомість для іноземців турецькі забудовники формували і будуть формувати в доларах або євро. Зниження купівельної спроможності місцевих жителів не настільки критично.

Олександра Кабакчі, Ataberk real estate: «Ми орієнтуємося на зовнішній ринок, і для нас ситуація більш тривожна, коли проблеми починаються в країні покупця. Наприклад, коли в 14-15 роках знизився курс російського рубля, деякі клієнти не могли виплачувати кредити і розстрочки. Зараз же сезон пройшов дуже добре, туристів було багато, в даний час ми не бачимо зниження запитів, скоріше навпаки. Ціни як і раніше дуже привабливі - і немає тенденцій до їх зниження ».

Варіанти на Середземноморському узбережжі Туреччини:

***

Як оцінити, яким буде попит з-за кордону в найближчі місяці? Коли десь (неважливо де) повідомляють про «нестабільності» (неважливо, політичної або економічної), увагу до цього регіону різко зростає, а ось кількість угод - далеко не завжди. Покупці починають вичікувати.

Оцінювати зміни за трьома неспокійним тиждень серпня некоректно. Опубліковані ціни на приморські об'єкти за цей період не знизилися. І, до речі, не факт, що знизяться. По-перше, для курортної нерухомості вони як і раніше конкурентні. По-друге, в Туреччині завжди прийнято обговорювати фінальну ціну із забудовником або агентом. Але очевидно, що зараз можливостей для торгівлі стане більше.

Олександра Кабакчі: «Навряд чи хтось скаже, що буде далі, тому що на нинішню ситуацію впливають фактори не тільки економічні, але і політичні, а прогнозувати політику неможливо. Безумовно, те, що відбувається в країні не може не хвилювати, і в будівельному співтоваристві активно обговорюють те, що відбувається. Але один з великих місцевих забудовників, виступаючи по телебаченню, сказав приблизно наступне: давайте не дивитися курси валют кожен день, давайте не робити різких рухів. Думаю, ціни на внутрішньому ринку в перерахунку знизяться, а от на курортну - не факт. Тим більше, що влада робитиме все для стабілізації ситуації ».

Юрій Грушецький: «Прайси особливо не змінилися, і не думаю, що сильно зміняться. Зниження цін якщо і буде, то не катастрофічне - максимум відсотків на 10. Але тут треба дивитися на стан конкретного забудовника. Безумовно, якщо комусь дуже потрібні гроші - і прямо зараз, він зможе посунутися більш істотно. Але якщо у нього, що називається, «не горить», він буде тримати ціни на нинішньому рівні ».

***

Як завжди, «купувати чи ні» залежить від мети. Хочете переїхати в Туреччину або отримати ВНЖ? Час вдале. Потрібен «будинок під сонцем» - теж прекрасно. Якщо ж ваша мета - заробити, відповідь неоднозначний. Що важливо врахувати при бажанні інвестувати?

Ольга Мюллер, Invest-in-Germany: «Поточні рейтинги Туреччини: Standard & Poor's - BB-, Moody's - Ba2, Fitch - BB. Це трохи краще, ніж, наприклад, в Болгарії, але значно гірше Німеччини. Низький економічний рейтинг вказує на ризикованість інвестиції. Підвищений економічний ризик, а в даному випадку ще й політичний, призводить до підвищення ставки дисконтування, що призводить до падіння оціночної вартості об'єкта. Таким чином, нерухомість можна купити дешевше при більш високій рентабельності і високі ризики. Якщо ситуація в країні стабілізується, то інвестор виграє, а якщо немає, то програє. Відсутність стабільності і можливості прогнозувати - типова ситуація для високоризикованих ринків. Тут кожен повинен вирішити для себе, грати йому в турецьку рулетку чи ні ».

Фахівці бачать перспективи. Наприклад, експерти Mansion Global заявили, що падіння ліри відкриває нові можливості для іноземних покупців в Туреччині. У своєму матеріалі журналісти видання фіксують зростання попиту з середини серпня - причому не тільки з боку англійців, але і кувейтців, йорданців і ліванців, чиї валюти також піднялися щодо ліри. Думка британців: в Туреччині можна знайти цікаві варіанти, а продавці повинні будуть стати більш гнучкими в переговорах з потенційними покупцями.

Економічна невизначеність в будь-якій країні - це завжди можливість. Тим більше, що в 2018 році активність покупців на турецькому напрямку і до початку серпня була серйозною. Так що, ймовірно, найкраща рекомендація - загострити увагу, зберігаючи голову холодною. У Туреччині точно буде цікаво.

Що можна купити в Туреччині прямо зараз:

Автори: Філіп Березін, Ольга Петегіріч

Фото Філіп Березін, Mataf.net

Умови цитування матеріалів Prian.ru